Venta de casas: cuando comprar una propiedad en el sur de California se vuelve una ‘locura’

LOS ANGELES TIMES —  Los empleos y los salarios están en aumento. Los compradores vuelven a tener urgencia, temerosos del posible final de una época de dinero fácil. Y, por si fuera poco, simplemente no hay suficientes casas en venta. Como resultado de ello, las pujas de ofertas son habituales y los precios suben durante la popular temporada de compras, en la primavera. Un informe publicado este martes por CoreLogic muestra que el precio promedio de un hogar en el sur de California aumentó un 7.1% en marzo, en comparación con el mismo mes del año anterior, y alcanzó los $480,000 en el área de seis condados. A pesar del bajo inventario, las ventas subieron también un 7.8%.

Una batalla campal

Cuando Elizabeth Rodríguez y su esposo se dieron cuenta de que el mercado estaba ardiente en el noreste de Los Ángeles, donde deseaban criar a sus tres hijos, idearon una estrategia.

La pareja, que se mudó del Área de la Bahía para que el esposo de Rodríguez tomara un trabajo como director, comenzó a escribir “cartas de amor” a los vendedores, describiendo en ellas cuánto deseaban la casa. Además, hacían una oferta superior -muy, muy superior- al precio pedido.

En un caso, ofrecieron $102,000 dólares más de los $798,000 solicitados por una casa de estilo español, de tres dormitorios, en Mount Washington. La propiedad, finalmente, se vendió a otra persona por $985,000. “Después de eso comprendí que esto es una locura”, señaló la mujer, de 35 años de edad.

La pareja ofertó en 11 casas, detalló Rodríguez, antes de finalmente comprar su hogar, de tres habitaciones, en las colinas de Glassell Park, listada en $799,900. Para sellar el trato nuevamente ofertaron cerca de $100,000 dólares más de la suma pedida, y esta vez incluso antes de que se mostrara la propiedad a puertas abiertas (jornadas conocidas como open house). “Fue un proceso loco”, afirmó. “Me alegra que ya estemos del otro lado de todo eso”.

Para los desarrolladores, los tiempos de locura son buenos, especialmente en áreas donde se construyen pocas casas nuevas.

El fin de semana pasado, la constructora Planet Home Living realizó una gran inauguración de una subdivisión en Silver Lake, de 10 casas, construidas en lotes pequeños. Antes de que aparecieran posibles compradores en el lugar, seis de las propiedades, valuadas en un millón de dólares, ya contaban con un depósito después de que la firma, con sede en Newport Beach, contactara a personas que habían dejado sus datos como compradores interesados.

“Cuatrocientas personas en una lista de interesados; eso es un montón para 10 casas”, afirmó Michael Marini, presidente ejecutivo de la compañía. “Cualquier cosa que construyamos en L.A. se vende de inmediato”.

El frenesí de compra no se limita sólo a Los Ángeles. En toda la región, agentes han reportado una fuerte demanda, incluso en el Inland Empire, que desde el hundimiento del sector inmobiliario se ha recuperado más lentamente que otras zonas cercanas a la costa.

Derek Oie, agente en Chino Hills, señaló que él y otros de sus pares están aprovechando el momento mostrando casas con jornadas de puertas abiertas como un evento único, con el fin de crear aún más un ambiente de subasta. En una casa en Eastvale, que mostró a un cliente a comienzos del año, 100 personas se dieron cita. “Llegamos allí y, literalmente, los coches estaban estacionados por todo el callejón sin salida”, recordó Oie.

Por qué ocurre esto

La demanda es alta

• En marzo, los empleos aumentaron en los seis condados de esta región del sur de California, de 1.5% en el condado de Orange hasta 3.8% en el Inland Empire, en comparación con el año anterior. Los salarios en todo el estado escalaron un 3.9% durante ese período.
• La tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años fue del 3.97% la semana pasada, por debajo del rango de 5% a 6% durante la burbuja, según muestran datos de Freddie Mac.
• Las tasas habían subido desde la elección presidencial, alcanzando un máximo de 4.32%. Ahora han retrocedido, pero siguen siendo más altas que antes de la votación. Los agentes sostienen que la suba, y el temor de nuevos aumentos, hacen que la gente se apure a cerrar los tratos.
• En marzo, la confianza del consumidor estuvo en su nivel más alto desde 2000.

La oferta es baja

• La oficina del analista legislativo -no partidista- de California estima que millones de hogares adicionales debieron construirse entre 1980 y 2010 para impedir que los precios inmobiliarios del estado crecieran mucho más rápido que en el país como conjunto.
• Aunque la construcción está en aumento, sigue siendo muy inferior incluso a los niveles insuficientes de las últimas décadas.
• Algunos propietarios no pueden vender porque compraron o refinanciaron durante la burbuja, y todavía deben más de lo que su casa vale.
• Otros refinanciaron en los últimos años, cuando las tasas estaban más cerca del 3%, y no quieren perder ese interés.
• Después de la caída del mercado, los inversionistas compraron propiedades en masa y las convirtieron en alquileres, quitando así miles de hogares del mercado.

Vigilancia ante otra burbuja

Con la invasión de posibles compradores ante cada jornada de puertas abiertas, Jeff Lazerson, agente hipotecario del sur de California, se preocupa por la estabilidad del mercado. Según él, la gente actúa cada vez más por miedo, preocupada de que, si no compra pronto, nunca podrá adquirir un hogar en la zona. Pero, incluso para hacerlo ahora, se están estirando.

Lazerson señaló que usa ‘pegamento y clips de papel’ para que los clientes califiquen; les hace pagar sus deudas, obtener un cofirmante o asegurar dinero de sus padres para un pago inicial. “Todos se esfuerzan, y luego se esfuerzan un poco más”, remarcó. “No creo que esto sea sostenible en absoluto”.

Dean Baker, codirector del Centro para la Investigación Económica y de Políticas, quien había pronosticado la caída del mercado inmobiliario de la década pasada, señaló que está “levemente preocupado” acerca de los aumentos rápidos de precios en el extremo más bajo del mercado, pero expresó que esta vez la situación parece diferente.

Baker recordó que, durante la burbuja, los precios de la vivienda subían a un ritmo mucho más rápido que los alquileres, lo cual indica que eran los préstamos imprudentes -no las leyes económicas básicas- los que enviaban los precios por las nubes. En la actualidad, los valores de venta y las rentas en el sur de California aumentan en gran medida en tándem. “Realmente hay una escasez de vivienda”, afirmó.

Christopher Thornberg, socio fundador de Beacon Economics, tampoco ve una burbuja. Hasta el momento, aseguró, no hay una “expansión loca” del crédito, y los precios han aumentado consistentemente cada año en un dígito, en comparación con los niveles de dos dígitos que se veían en la década anterior. “Nada de lo que vemos hoy en el mercado tiene las características de una burbuja”, expresó.

En tanto la economía siga mejorando, para Thornberg los precios deberían seguir subiendo al ritmo actual.

Otros son menos optimistas, especialmente si las tasas de interés se disparan. “En algún punto, la gente simplemente no puede permitirse el lujo de comprar estas casas”, expuso Svenja Gudell, economista en jefe del sitio Zillow, especializado en bienes raíces. “Lo que probablemente ocurrirá es que la apreciación del valor de la vivienda se ralentizará un poco, y en algunas áreas podría estancarse”.

Los precios incluso podrían caer, según la especialista. No obstante, predijo que no se repetirán esos “descensos locos” vistos durante la Gran Depresión.

Zachary Parrish está entre quienes creen que el mercado ha tocado su techo. Para “hacerse del patrimonio neto (equity)” mientras pueda, decidió vender ahora la casa de Burbank que compró hace dos años por $780,000.

Parrish, quien trabaja en Disney, espera actualmente que un comprador cierre la operación de su propiedad de dos dormitorios por “bastante más” de los $888,900 listados. Luego podrá concretar la adquisición de una cercana casa adosada, o townhouse, por la cual ofreció $635,000, aunque está intentando negociar el precio debido a los defectos surgidos durante la inspección.

Si todo sale bien, tendrá una buena ganancia. Sin embargo, Parrish se pregunta si debería volver a alquilar en lugar de comprar. “Sé que estoy pagando demasiado sólo para ser propietario”, aseguró el hombre, de 31 años de edad, acerca del townhouse. “Pero ¿cuánto estoy pagando en exceso? ¿Será como en 2007, cuando compré mi casa por $635,000 y en un año pasó a costar $500,000? Espero que no”.

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Traducción: Valeria Agis