Comprar un edificio de lujo y luego bajar la renta: ¿una solución de vivienda para la clase media de California?
Un nuevo programa de subvenciones locales pretende ayudar a los californianos de ingresos medios a permitirse una mejor vivienda. Los críticos dicen que es un mal uso de los fondos públicos.
Con la esperanza de cubrir la escasez de viviendas asequibles en el estado, algunas agencias gubernamentales de California están comprando edificios, mayormente de lujo, y haciendo lo contrario de la mayoría de los compradores de bienes raíces: están bajando la renta.
Los programas apuntan a trabajadores de ingresos medios, incluidos policías, maestros y enfermeras, que ganan demasiado para calificar para la mayoría de las viviendas subsidiadas tradicionales, pero aún así tienen dificultades para pagar un lugar cerca de su trabajo, según las autoridades gubernamentales y los socios privados involucrados.
También se basan en un modelo financiero único que involucra subsidios de impuestos locales a la propiedad. Los defensores señalan que este enfoque hace que miles de unidades en todo el estado resulten más accesibles para aquellos que no tienen altos ingresos, al servicio del sector llamado “medio faltante”, que excluido de otros programas de vivienda asequible y abandonado por un mercado inmobiliario desbocado.
Al menos tres agencias gubernamentales lanzaron estos programas, reduciendo las rentas en porcentajes de dos dígitos en lugares como Long Beach y Pasadena. En total, las agencias gubernamentales -conocidas como autoridades de poderes conjuntos- compraron más de 20 edificios, por un total de más de 6.000 unidades.
Quedan preguntas sobre las consecuencias a largo plazo y la economía subyacente, incluidas si las ciudades, que deben aprobar los acuerdos y ayudar a financiar las reducciones de alquiler, realmente serán reembolsadas. Algunos también discuten si los recortes son lo suficientemente grandes como para que el programa valga la pena.
El Ayuntamiento de Los Ángeles espera un informe del personal sobre la posibilidad de unirse. En el norte de California, el Concejo Municipal de San José se negó a participar después de que el personal de la ciudad concluyó que “los riesgos y costos […] superan los beneficios potenciales”.
A pesar de tales recelos, los programas se expandieron rápidamente durante la pandemia, ya que las tasas de interés bajísimas facilitaron la financiación de adquisiciones y la incertidumbre económica redundó en que menos inversores inmobiliarios tradicionales fueran competidores.
Para algunos inquilinos que pueden pagar una vivienda antes fuera de alcance, cambiaron las reglas del juego. “Puedo hacer mejor mi trabajo”, remarcó René Maher, maestra de quinto grado en el condado de Marin, cuyo viaje se redujo de dos horas a ocho minutos cuando se mudó a un desarrollo subsidiado en la ciudad de Larkspur, junto a la bahía.
Las entidades más activas en la compra de edificios son la Autoridad de Desarrollo de Comunidades del Estado de California, o CSCDA, y la Agencia de Vivienda Comunitaria de California, o CalCHA, que lanzó el primer programa en 2019.
Los niveles de renta varían según los ingresos, pero en las propiedades que han adquirido, las disminuciones de alquiler en todo el edificio promediaron alrededor del 10% de lo que cobraba el propietario anterior, con mayores reducciones observadas en las unidades de ingresos más bajos, según Jon Penkower, director gerente de CSCDA, y Jordan Moss, fundador de Catalyst Housing Group, la principal empresa privada que trabaja con CalCHA.
Según Moss, las reducciones permiten a los inquilinos ahorrar más dinero, atención médica y educación, además de tiempo en viajes largos.
Como ahora no tiene que viajar diariamente al trabajo para comer, Maher, de 25 años, puede pasar más tiempo con los estudiantes, así como trabajar para lograr su objetivo de ser administradora.
La docente comentó que antes vivía tan lejos de la escuela porque los apartamentos más cercanos estaban deteriorados, en vecindarios que eran más inseguros o carecían de electrodomésticos, como lavadoras y secadoras. Ahora paga $1.779 por un apartamento de una habitación, a la par de su anterior vivienda, en un complejo construido en los años 70 que incluye dos piscinas de agua salada, un estudio de yoga y un club.
Su nuevo vecindario le parece seguro y puede caminar hasta el centro comercial Marin Country Mart para tomar algo, o acudir al mercado de granjeros.
Subsidios locales
Los programas para ingresos medios, tal como los describen los patrocinadores, no son simples transacciones inmobiliarias. Las autoridades de poderes conjuntos, que emiten y administran bonos en nombre de los gobiernos locales que se unen como miembros, ayudan a financiarlos. Emiten bonos y utilizan los ingresos para comprar una propiedad, así como pagar a las empresas privadas que gestionan el financiamiento y administran los edificios.
Como las autoridades son entidades gubernamentales, no necesitan pagar impuestos sobre la propiedad. Esos ahorros se transfieren a los inquilinos en forma de rentas más bajas, mientras que los bonos -que vencen en unos 30 años- atraen a los inversores por el pago de intereses.
La fabricación de un audífono puede costar tan solo 100 dólares. El precio de lista suele ser de miles de dólares (y no está cubierto por la mayoría de los seguros).
Los defensores de la iniciativa indican que, cuando los bonos se pagan, la ciudad puede pedir la venta de una propiedad sin deudas, o administrarla y pedir un préstamo sobre los edificios. Las ganancias de cualquiera de esas transacciones se destinarían a la ciudad, y por ende ésta recibiría más dinero que el impuesto a la propiedad que perdió, remarcan los involucrados en los programas.
Las ciudades pueden forzar una venta o refinanciamiento tan pronto como 15 años después de la emisión de los bonos, aunque eso dificultaría la recuperación de su dinero.
Cada proyecto es diferente, pero las autoridades de poderes conjuntos tienden a servir a los hogares que alcanzan los límites superiores de lo que se considera de bajos ingresos a aquellos que tienen salarios moderados, con aproximadamente la misma cantidad de apartamentos reservados para cada grupo de ingresos.
Para mudarse, los inquilinos deben presentar una solicitud y verificar que sus ingresos estén dentro del rango requerido.
Los inquilinos que ganen más y vivan en la propiedad antes de una adquisición por parte de una agencia no serán desalojados y podrán renovar sus contratos de arrendamiento para quedarse todo el tiempo que quieran, señalaron las autoridades. Una vez que se vayan, esas unidades tendrán restricciones de ingresos.
En algunos casos, después de la adquisición de un edificio, la renta de algunas unidades en los límites de ingresos superiores no descendió y se cobra la tasa de mercado, pero los patrocinadores afirman que, con el tiempo, las limitaciones en los aumentos de alquiler incorporadas en los programas significan que esas unidades deberían ser más baratas de lo que habrían sido de otro modo.
En ocasiones, los programas también brindaron viviendas subsidiadas a algunos que podrían calificar para proyectos de viviendas tradicionales para personas de bajos ingresos, en función de sus ingresos relacionados con el costo de vida en su área. En el costoso condado de Marin, eso incluye a la docente Maher, quien se benefició tanto de las típicas disminuciones de renta del programa, como de un subsidio especial para maestros, ofrecido por Catalyst.
Para los inquilinos de ingresos bajos y medianos que se mudan, las ventajas de la vida en un apartamento de lujo se hacen evidentes de inmediato en edificios como Oceanaire, un complejo de 216 unidades en el centro de Long Beach, uno de los seis proyectos que Waterford Property Co., una empresa privada de inversión inmobiliaria, postula para CSCDA.
En casi dos acres de terreno privilegiado en el centro, hay una casa club para residentes con dispensadores de vino frío y un gimnasio abierto las 24 horas, con vista a una piscina.
En el patio del primer piso, los residentes pueden descansar en sofás colocados en pasillos que sobresalen como penínsulas en un gran estanque poco profundo, una evocación a la isla indonesia de Bali.
En el interior, los apartamentos tienen techos de 10 pies, encimeras de cuarzo y amplios balcones.
Antes de que CSCDA comprara el edificio, en marzo, una unidad de un dormitorio costaba $2.592 al mes, y $3.569 una de dos habitaciones, según documentos de los bonos. Ahora, una familia de dos personas que gana entre $75.680 o menos, el nivel de ingresos más bajo que se atiende en Oceanaire, pagaría $2.102 por un apartamento de una habitación y $ 2.366 por uno de dos, disminuciones del 19% y 34%, respectivamente.
“Eso es algo que se necesita con urgencia”, señaló el cofundador de Waterford, John Drachman.
Sin embargo, se pueden encontrar alquileres más baratos en muchas de las ciudades donde operan los programas, lo cual aumenta el escrutinio de la asequibilidad que los administradores del programa están promocionando.
En Long Beach, la renta media de un apartamento de una habitación fue de $1.481 en julio, según el sitio de anuncios Apartment List: $621 menos que la unidad más barata de un dormitorio en Oceanaire y $1.111 menos que los apartamentos de una habitación reservados para los ingresos más altos permitidos.
“¿Por qué deberíamos gastar colectivamente […] para crear otro apartamento que ni siquiera sea más barato que lo que indique el mercado actual?”, preguntó Matt Schwartz, director ejecutivo de California Housing Partnership, una organización sin fines de lucro que aboga por viviendas subsidiadas y consulta a proveedores de viviendas asequibles.
La sociedad analizó los precios de renta que CalCHA y CSCDA indicaron a los inversores en bonos que cobrarían y los comparó con los alquileres locales promedio. En la mayoría de los casos, el análisis encontró que la nueva renta, incluso cuando se redujo, era más alta que el promedio de la ciudad para un apartamento con la misma cantidad de habitaciones.
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Para Schwartz, el análisis sugiere que muchas personas que rentan a través de los programas podrían encontrar viviendas más baratas no financiadas con subsidios públicos que, de otra manera, podrían destinarse a escuelas, policía y otros servicios. Añadió que la oferta de viviendas de mayor calidad es “agradable, pero no debería ser el estándar para el uso de fondos públicos, en nuestra opinión”.
¿Qué tan asequible?
Las preocupaciones sobre los niveles de asequibilidad también surgieron en algunas deliberaciones de la ciudad. Antes de que Long Beach aprobara el acuerdo de Oceanaire, la ciudad contrató a HR&A Advisors, una firma consultora de bienes raíces, para analizar la transacción propuesta.
En un informe al personal de la ciudad, la firma consultora señaló que, después de que su análisis inicial fue compartido con CSCDA y Waterford, el gerente del proyecto, el par acordó ofrecer más unidades para aquellos en la categoría de ingresos más bajos atendidos por los programas, lo cual aumenta la porción de ingresos menores hasta el 40% de las unidades, del 33% normalmente ofrecido en los programas.
HR&A siguió pintando un retrato crítico del programa después de esos cambios, incluida la compensación pagada a CSCDA y Waterford, que consideró excesiva, y disminuyó la cantidad de renta a reducir.
En su propio memorando al concejo, el personal de la ciudad afirmó que, dadas las fluctuaciones del mercado, “es probable que haya situaciones en las que la ciudad y otros organismos tributarios no recuperen el impuesto predial no percibido ni obtengan ganancias”.
El personal recomendó que los miembros del ayuntamiento aprobaran el acuerdo de Oceanaire, pero lo trataran como un piloto, y acuerden no aprobar proyectos similares hasta que hayan tenido tiempo de considerar una política general que rija dichos programas.
Los grifos podrían secarse para los 5.000 residentes de Needles, que beben hasta dos litros de agua al día para hacer frente a las temperaturas de 120 grados.
En febrero, en una votación por 9 a 0, el consejo aprobó esa recomendación y el acuerdo se llevó a cabo.
El Ayuntamiento de San José decidió lo contrario. En mayo, votó por 11 a 0 para no sumarse a ninguno de los programas establecidos después de que el personal expresó su preocupación por la pérdida de ingresos por impuestos a la propiedad, la falta de supervisión de la ciudad y cómo la compensación pagada a los participantes del proyecto limitaba la asequibilidad a niveles que consideraba “modestos”. Aunque la renta a veces se reduce aún más, el personal destacó el hecho de que las autoridades limitaron el alquiler al 35% del ingreso medio del área, en lugar de hacerlo a la medida tradicional de asequibilidad, el 30%. En los niveles de ingresos más altos, escribió el personal, parte del alquiler es “esencialmente a precio de mercado”.
“Definitivamente son creativos”, señaló Jacky Morales-Ferrand, directora del departamento de vivienda de la ciudad, sobre los programas. “Pero queremos asegurarnos de que haya un beneficio público importante cuando renunciamos al impuesto a la propiedad”.
Las autoridades gubernamentales y las empresas inmobiliarias privadas comentaron que las unidades de ingresos altos ayudan a compensar las mayores caídas en las de los que tienen ingresos inferiores, y defendieron sus tarifas como razonables, en línea con otros proyectos de viviendas asequibles y justificadas en términos de gestión continua que brindan, y del riesgo que toman con acuerdos que podrían fracasar.
“Antes del cierre de la operación, las [firmas privadas como Waterford] normalmente arriesgan entre $3 [millones] y $5 millones por trato, a través de costos de seguimiento que pueden perderse si la transacción no se concreta”, escribió Penkower, en refutación a San José.
Moss, quien defendió de manera similar los honorarios de su compañía, dijo que aunque algunas de las críticas eran injustas, la empresa tomó algunas de ellas en serio y ahora limita la renta al 30% de los ingresos medios del área, incluidos dos proyectos en Huntington Beach completados con la Autoridad Financiera Municipal de California.
Dado el aumento histórico en el valor de las propiedades inmobiliarias, los patrocinadores del programa creen que es poco probable que una ciudad no recupere más ingresos fiscales de los que difirió después de vender el edificio o conservarlo y obtener un préstamo sobre la propiedad.
También criticaron la idea de que la renta de sus propiedades deba compararse con el promedio de la ciudad. Más bien, expusieron que la comparación correcta es observar cómo el alquiler en sus edificios difiere del de edificios de calidad similar, en el mismo vecindario.
Para Carol Galante, fundadora del Terner Center for Housing Innovation, en UC Berkeley, hacer que las comunidades de apartamentos de alta calidad sean más asequibles, incluso si siguen siendo más caras que muchas unidades antiguas cercanas, podría tener beneficios indirectos. Por ejemplo, consideró, podría alentar a los grupos familiares de ingresos medios a mudarse de las unidades más antiguas, liberándolas para las personas de ingresos más bajos.
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Los programas establecen límites sobre los aumentos de alquiler futuros que son más estrictos que la ley estatal. Galante y otros señalaron que es importante considerar lo que podría haber sucedido sin una adquisición por parte de las autoridades: los inversionistas privados podrían haber intervenido durante la recuperación económica y aumentar las rentas.
Los propietarios de todo el país ya se están dando cuenta de que, nuevamente, tienen el poder de aumentar los alquileres de manera agresiva.
Drachman, de Waterford, expuso que su empresa, incluso con aquellos de ingresos más altos, siempre ofrece un descuento a la tasa de mercado de la propiedad. Y reducir la renta en los edificios importantes garantiza que menos maestros, paramédicos y otros abandonen sus comunidades en busca de un lugar para vivir que no solo sea asequible, sino también cómodo.
“Sí, hay apartamentos más baratos en la ciudad de Long Beach, pero no se acercan a la calidad de Oceanaire”, señaló Drachman. “Alguien que genera menos ingresos no debería tener que sacrificar la calidad”.
Oceanaire no es solo un complejo de lujo. Está a menos de media milla de la Línea A del tren al centro de Los Ángeles, así como al centro comercial Pike Outlets y al Aquarium of the Pacific, una popular atracción turística con aproximadamente 1.5 millones de visitantes al año.
Los inquilinos que vivieron allí con el propietario anterior y ganen demasiado para calificar en el marco de los nuevos límites de ingresos pueden renovar sus contratos de arrendamiento, al igual que en otros edificios del programa. Pero a diferencia de esas propiedades, Drachman destacó que Waterford debe cobrarles a los inquilinos más ricos un aumento del 7% en el momento de la renovación, un requisito que la ciudad quiso para garantizar que las unidades se entregaran más rápido.
La ocupación creció desde que CSCDA adquirió los edificios, del 70% al 96%, agregó Drachman. Entre los firmantes de contratos de arrendamiento recientes se incluyen agentes del orden, empleados de la ciudad y un técnico médico.
Sean Rawson, el otro cofundador de Waterford, dijo: “Lo que puede cuantificar aquí es que estamos transfiriendo importantes ahorros de alquiler a nuestros inquilinos. ¿Es esta la herramienta perfecta para resolver viviendas de ingresos moderados? No, pero ¿es una herramienta? Absolutamente”.
Victoria Dries y su esposa, Nicky, estaban a punto de dejar California y mudarse a Pensilvania cuando apareció un apartamento subsidiado en Oceanaire, y las hizo reconsiderar el tema. Dries, profesora de arte, y Nicky, que trabaja en la administración de la escuela, enfrentaban un aumento en el alquiler de su apartamento de una habitación en el centro de Long Beach, a alrededor de $2.650 al mes, que habría afectado su presupuesto. En lugar de reducirse o cambiarse a un lugar más deteriorado, planearon trasladarse a Pittsburgh “donde todo es más barato” y Dries tiene familia. “Ya habíamos pagado para que los transportistas vinieran a buscar nuestras cosas”, relató ella. Luego encontraron una unidad de dos dormitorios por $2.366 en Oceanaire y aprovecharon la oportunidad de quedarse. “Y cuando llegamos aquí, cancelamos todo”.
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