¿Qué están haciendo los legisladores de California para solucionar la crisis de la vivienda? Un vistazo a los nuevos proyectos de 2023
Los legisladores de California están considerando proyectos de ley para abordar la escasez de viviendas que aumenta el costo de vida y empeora la falta de vivienda en el estado.
Al sentir la presión política para resolver la grave escasez de viviendas y el creciente número de personas sin hogar en California, los legisladores estatales están impulsando nuevos proyectos de ley para aumentar la producción de viviendas asequibles y fortalecer las protecciones de los inquilinos contra los desalojos y el aumento de los alquileres.
Algunas de las propuestas incluyen permitir que las organizaciones religiosas construyan rápidamente viviendas asequibles en su exceso de terreno y reducir el límite de cuánto los propietarios pueden aumentar los alquileres cada año. Otros pedirían a los votantes que agreguen la vivienda como un derecho humano a la Constitución estatal y alivien las barreras que enfrentan los propietarios cuando construyen dúplex en sus vecindarios unifamiliares.
Esos esfuerzos se sumarían a las leyes aprobadas en los últimos años para simplificar las viviendas para estudiantes en los campus universitarios, canalizar cientos de millones de dólares en viviendas asequibles y eliminar la burocracia para más unidades de vivienda accesorias, conocidas como casitas o granny flats.
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Y, sin embargo, la mayoría de los votantes siguen desilusionados con los costos de vivienda en California. El setenta y cuatro por ciento de los votantes considera que la asequibilidad de la vivienda es un problema importante, según una encuesta de febrero realizada por el Instituto de Políticas Públicas de California, una entidad no partidista, y casi el 90 % está preocupado de que las generaciones más jóvenes no puedan pagar una casa en el estado.
El senador estatal Scott Wiener, un demócrata de San Francisco que encabeza el Comité de Vivienda, dijo que se han logrado avances en los últimos años para abordar la escasez de millones de unidades en el estado. Pero un cambio mayor llevará tiempo.
“Creo que en realidad estamos comenzando a doblar la esquina”, dijo. “Este es un proceso a largo plazo”.
Aquí hay proyectos de ley de vivienda notables para observar este año.
Reescribiendo las reglas de zonificación para proteger el medio ambiente
Los defensores de la vivienda y los ambientalistas se han unido en un nuevo proyecto de ley para revisar las reglas de zonificación de California para evitar la llamada expansión urbana en regiones rurales donde los incendios forestales y las inundaciones son más comunes.
El Proyecto de Ley 68 de la Asamblea, que cuenta con el apoyo de California YIMBY y The Nature Conservancy, tiene como objetivo facilitar la construcción de viviendas multifamiliares en comunidades desarrolladas que son centros de tránsito y empleos.
Los gobiernos locales podrían aprobar proyectos fuera de las comunidades existentes si pueden demostrar que no hay más espacio disponible o que tienen que expandirse hacia el exterior para cumplir con los objetivos de vivienda requeridos por el estado. La ambición general es fomentar la vivienda donde los riesgos climáticos son mínimos y ya existe infraestructura.
Melissa Breach, directora de operaciones de California YIMBY, dijo que las crisis climática y de vivienda están “inextricablemente vinculadas” y que AB 68 ofrece una solución para ambas.
La Junta de Correcciones Estatales y Comunitarias tomará una determinación final sobre si cerrar las instalaciones el 14 de abril.
“Queremos fomentar la vivienda en las comunidades existentes donde la gente realmente quiere vivir”, dijo Breach. “Y queremos proteger a las personas del riesgo increíblemente alto de incendios e inundaciones, y todos los demás riesgos climáticos asociados con eso”.
Pero los desarrolladores argumentan que la propuesta no reconoce cuán imposible y costoso sería limitar la construcción nueva a los centros urbanos.
Dan Dunmoyer, presidente y director ejecutivo de California Building Industry Assn., llamó a AB 68 “la solución más lejana a la crisis de la vivienda que posiblemente se pueda sugerir”.
Las áreas urbanas también se inundan, dijo Dunmoyer, y muchas de las ciudades de California, como San Francisco y Los Ángeles, corren un alto riesgo de terremotos. Y cuando se reduce la cantidad de tierra disponible para vivienda, las parcelas restantes aumentarán de precio. Eso podría significar que las casas nuevas serían asequibles solo para las personas ricas.
“Este es el último asesino de viviendas”, dijo Dunmoyer.
La Cámara de Comercio de California está de acuerdo. Recientemente agregó AB 68 a su lista anual de “asesinos de empleo”, una designación que indica que el grupo ejercerá presión para eliminar el proyecto de ley.
Otra pelea por las normas laborales
Wiener presentó dos proyectos de ley este año que espera se basen en un acuerdo inusual que los demócratas alcanzaron con los sindicatos en agosto con una legislación para convertir espacios comerciales infrautilizados en nuevas unidades.
El Proyecto de Ley del Senado 4 permitiría que universidades sin fines de lucro y organizaciones religiosas como iglesias, mezquitas y sinagogas construyan rápidamente viviendas asequibles en sus terrenos, mientras que el Proyecto de Ley del Senado 423 haría permanente una ley de 2017 que permite a los desarrolladores optimizar sus proyectos en ciudades que no han cumplido. objetivos de vivienda exigidos por el estado.
Ambos proyectos de ley incluyen una garantía de pago a nivel sindical, conocido como salario prevaleciente, y algunos beneficios de atención médica para los trabajadores de la construcción. Esos estándares laborales se incluyeron en el acuerdo del año pasado y cuentan con el apoyo de la Conferencia de Carpinteros de California.
Los carpinteros se han separado de otros grupos laborales al respaldar los proyectos de ley, incluido el influyente Consejo de Oficios de Construcción y Construcción del Estado, que durante mucho tiempo ha abogado por el requisito más riguroso de una “mano de obra calificada y capacitada”. Ese estándar garantiza que una parte de los trabajadores han pasado por un programa de aprendizaje y la mayoría están sindicalizados.
Ahora, los científicos han descubierto que gran parte del DDT, que se descartó en gran parte en las décadas de 1940 y 1950, nunca se descompuso. La sustancia química permanece en su forma más potente en concentraciones sorprendentemente altas, esparcidas por una amplia franja de lecho marino más grande que la ciudad de San Francisco
El requisito elevado protege a los trabajadores contra la explotación y el robo de salarios y abre oportunidades para que las mujeres y otros grupos marginados se unan a la industria, dijo Sabrina Hernandez, quien representa a un sindicato de electricistas que forma parte del Trades Council.
“Habilitado y capacitado brinda seguridad y protección a aquellas personas que pueden ser vulnerables”, dijo Hernández en una entrevista después de testificar en contra de la SB 423 en una audiencia reciente.
Wiener dijo que tiene la esperanza de que las dos partes puedan encontrar una solución que funcione para todos. Cuenta con el apoyo de la asambleísta Buffy Wicks (D-Oakland), quien ayudó a negociar el acuerdo del año pasado y es presidente del Comité de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Asamblea.
Wicks dijo que es hora de encontrar nuevas formas de construir viviendas y abandonar el “status quo”.
“Hemos terminado con eso”, dijo durante una conferencia de vivienda reciente. “Estamos tratando de encontrar la coalición de los dispuestos que van a decir que es hora de subirse a este tren y construir las viviendas que necesitamos”.
Aumentar las protecciones de los inquilinos
La ley actual permite a los propietarios aumentar los alquileres en un 5% más la inflación cada año, o un máximo del 10%, y buscar ciertos desalojos fuera de las violaciones estándar de un contrato de arrendamiento. Eso incluye cuando los propietarios o sus familiares quieren mudarse a la casa o si tienen planes de renovar la propiedad o sacarla del mercado de alquiler.
La senadora María Elena Durazo (D-Los Ángeles) presentó el Proyecto de Ley del Senado 567 para tomar más medidas enérgicas contra lo que dijo que son aumentos de alquiler escandalosos y desalojos injustos que han empeorado la falta de vivienda.
“Los aumentos de renta están fuera de control”, dijo Durazo.
El proyecto de ley de Durazo limitaría el aumento de la inflación, que no excederá el 5% anual, y ampliaría las protecciones para los inquilinos de viviendas unifamiliares, condominios y casas móviles, según una hoja de resumen proporcionada por la oficina de Durazo.
También establecería medidas de rendición de cuentas para garantizar que los propietarios o miembros de la familia se muden a las casas y permanezcan allí por un período de tiempo, y prohibiría los desalojos permanentes después de las renovaciones. En cambio, los inquilinos podrían volver a mudarse después de que finalice la rehabilitación.
El esfuerzo ha reavivado la oposición de las organizaciones que representan a los propietarios que lucharon contra la ley de 2019 que estableció el tope de alquiler actual y los estándares de desalojo.
“Llegamos a la mesa y logramos un equilibrio. Eso fue histórico”, dijo Debra Carlton, vicepresidenta ejecutiva de asuntos públicos estatales de California Apartment Assn.
Carlton dijo que se necesita más tiempo para evaluar si la ley está funcionando antes de que se amplíe, especialmente porque la pandemia de COVID-19 proporcionó a los inquilinos fuertes protecciones de desalojo a través de estados de emergencia locales.
La asociación también se opone al Proyecto de Ley 12 de la Asamblea, que limitaría los depósitos de seguridad a un mes de alquiler, lo que, según los defensores del proyecto de ley, evitaría que los inquilinos se endeudaran solo para hacer ese pago.
Otra propuesta, el Proyecto de Ley 919 de la Asamblea, daría a los inquilinos, las agencias públicas locales y las organizaciones sin fines de lucro la primera oportunidad de comprar una propiedad de alquiler o igualar una oferta cuando un propietario la ponga en el mercado.
Adición de opciones de vivienda social
El asambleísta Alex Lee (D-San José) presentó el Proyecto de Ley 309 de la Asamblea para aumentar las opciones de vivienda social en California. Dos proyectos de ley de vivienda social anteriores de Lee no se aprobaron en la Legislatura.
Hay muchos modelos de vivienda social, pero la idea general es que sea financiada por el gobierno y ocupada por residentes de todos los niveles de ingresos. Por lo general, es más asequible para las personas de bajos ingresos, y los inquilinos tienen más voz sobre cómo funciona y se administra el edificio.
Los legisladores viajaron a Viena en el otoño para aprender sobre el uso generalizado de viviendas sociales en esa ciudad y señalaron los proyectos en Singapur como un modelo de lo que se podría hacer en California.
También podrían buscar inspiración en la calle del Capitolio.
La Autoridad de Desarrollo del Área del Capitolio es una agencia pública que administra más de 700 unidades de alquiler, según su sitio web. Aunque no es exactamente una vivienda social, sus residentes tienen ingresos mixtos y alrededor del 25% de las unidades son asequibles para inquilinos de bajos ingresos.
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